Leere Gewerbeflächen werden zur Chance, um neuen Wohnraum zu schaffen: Wo früher Büros und Einzelhandel untergebracht waren, könnten neue Wohnräume für Senioren entstehen – wenn Standort und Konzept stimmen.

© Foto: Deposithphotos.com

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Text: Björn Leffler

 

Nicht erst seit der Corona-Pandemie befinden sich deutsche Innenstädte in einem tiefgreifenden Strukturwandel. Vor allem der in die Krise geratene Einzelhandel, der mehr und mehr vom Online-Handel abgelöst wird, führt zu leerstehenden Immobilien in Innenstadtlagen. Längst hat der Umbau von klassischen Warenhäusern und Shopping Malls begonnen, mit ganz unterschiedlichen Konzepten, wie sie etwa an Modellprojekten wie dem „Kalle Neukölln“ in der Karl-Marx-Straße, dem “Boulevard Berlin” in der Steglitzer Schloßstraße oder am Leopoldplatz in der Weddinger Müllerstraße zu beobachten sind.

Hier werden vorrangig gewerblich orientierte Mischnutzungen realisiert, die auch Einzelhandelsflächen beinhalten, aber auch Büronutzungen und Räumlichkeiten für Vereine, Verbände, Bildungsprojekte, Arztpraxen oder kommunale Angebote. Als Nachnutzung für leerstehende Gewerbeimmobilien ist aber auch eine ganz andere Nutzung denkbar, wie der Immobiliendienstleister Savills kürzlich kommuniziert hat.

Immobilienunternehmen Savills prüft den Umbau von Büroimmobilien in Seniorenwohnungen

Wir haben das eine oder andere Büroobjekt auf dem Tisch, bei dem uns eine solche Umnutzung sinnvoll erscheint„, sagte kürzlich Max Eiting, Head of Healthcare bei Savills gegenüber der Immobilien Zeitung. Das Unternehmen stellte das Konzept kürzlich im Rahmen der Immobilienmesse EXPO Real Estate in München vor.

Eine Umnutzung von Gewerbeimmobilien erfordert lauf Savills für die Eigentümer der Immobilien in der Regel jedoch größere Investitionen, wird jedoch durch langfristige Mietverträge über meist 25 bis 30 Jahre abgesichert. Solche Projekte sind allerdings Einzelfälle, die einer sorgfältigen Einzelfallprüfung bedürfen. Vor allem in reinen Gewerbegebieten hält Eiting eine Umnutzung beispielsweise für wenig sinnvoll, da die Genehmigungsprozesse dort zu zeitaufwändig seien.

Ob eine Umnutzung erfolgreich umgesetzt werden kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab

Machbare Standorte sieht er hingegen in Randlagen von Wohngebieten oder in Innenstädten, die sonst für Seniorenwohnen nicht erschwinglich wären. Die Umnutzung erfordert von Vermietern und Eigentümern ein Umdenken, eröffnet jedoch vielfältige Möglichkeiten. „Dabei muss es nicht immer um seniorengerechte Konzepte gehen; auch Microliving ist eine Option“, so Eiting.

In diese Richtung denkt auch das Unternehmen Belform, das Eigentümer bei der Realisierung solcher Konversionsprojekte unterstützt und insbesondere Serviced-Living-Konzepte mit Mikroapartments ins Auge fasst. Senior Living, Coliving und studentische Wohnkonzepte gelten laut eines zur EXPO Real veröffentlichten Whitepapers des Unternehmens als besonders vielversprechend.

Auch die Umwandlung in Studentenwohnungen und Micro Apartments ist denkbar

Die Kosten für Umbauten schätzt Belform jedoch als vergleichsweise hoch ein. In den für das Bauwerk relevanten Kostengruppen 300 und 400 rechnet das Unternehmen mit Sanierungskosten zwischen 2.400 Euro und 3.500 Euro pro Quadratmeter, um in die Jahre gekommene Büroflächen entsprechend aufzuwerten.

Dass das Konzept also nicht dazu taugt, in Serie zu gehen, liegt damit auf der Hand. Eine Umnutzung leerstehender Büro- und Gewerbeimmobilien für spezialisierte Wohnzwecke kann in Einzelfällen gelingen und ist immer abhängig von der Lage der Immobilie, der Beschaffenheit des Gebäudekörpers und des bestehenden Zuschnitts innerhalb des Gebäudes.

Gewerbeimmobilien: Niedrige Auslastung und Renditen zwingen Projektentwickler zum Umdenken

Über eine alternative Nutzung dieser leerstehenden Räumlichkeiten nachzudenken, macht aber dennoch Sinn. Die potenziell niedrigen Auslastungszahlen könnten schließlich zu einem Verfall der Büromieten führen, so dass die Immobilienentwickler selbst bei einer höheren Auslastung wenig Rendite zu erwarten haben. Viele Experten rechnen mit einer solchen Entwicklung.

So scheint es mittlerweile sinnvoll, von vornherein zumindest einen Teil der geplanten Immobilien für eine Wohnnutzung umzurüsten, denn die Preise für Wohnimmobilien sind konstant hoch – und werden dies wohl auch in den kommenden Jahren bleiben. Es ist eigentlich erstaunlich, dass ein entsprechendes Umdenken bei den Bauherren nicht längst erfolgt ist.

 

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Quellen: Savills, Immobilien Zeitung, Art Invest Real Estate, Trockland, Max Dudler Architekten, Ortner & Ortner, Nöfer Architekten, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, EXPO Real Estate, Belform