Ende 2021 schloss Vonovia die Bauarbeiten für das Wohnquartier „Alboingärten“ ab. Die Anlage, bestehend aus 432 Wohnungen, liegt zentral zwischen dem Natur-Park Schöneberger Südgelände und dem Alboinplatz. Noch im Dezember konnten erste Wohnungen bezogen werden. Zwei Jahre später lässt sich erkennen, wie sich das Quartier entwickelt hat.
Zwei Jahre Wohnquartier „Alboingärten“ in Schöneberg: So sieht es heute aus. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT BERLIN
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Text: Karin Schütte
Die „Alboingärten“ in Schöneberg wurden mit dem Ziel entwickelt, dringend benötigten Wohnraum zu schaffen, der gleichzeitig soziale Integration und Klimaschutz fördert. Thomas Wesche, Regionalbereichsleiter von Vonovia in Berlin Mitte, betonte damals, dass die Wohnungen für Familien, Paare und Singles attraktive Angebote bieten sollten. Für das gesamte Projekt wurde ein Investitionsvolumen von etwa 150 Millionen Euro kalkuliert. Heute, zwei Jahre nach der Fertigstellung, stellt sich die Frage, wie die ursprünglichen Ziele praktisch umgesetzt wurden.
Wohnprojekt „Alboingärten“ in Schöneberg: Sozialer Wohnraum und Mietpreise im Überblick
Ein zentrales Merkmal des Projekts war der Anteil an sozial gefördertem Wohnraum. Von den insgesamt 432 Wohnungen sind 99 preisgebunden und im Rahmen des „Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung“ öffentlich gefördert. Die Mieten in diesen Wohnungen liegen weiterhin bei 6,50 bis 6,70 Euro netto kalt pro Quadratmeter.
Für die frei finanzierten Wohnungen wurden zu Beginn des Projekts die Mieten mit einem Durchschnitt von 13,53 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Diese vergleichsweise hohen Preise führten in Berlin zu wiederholter Kritik. Vonovia hatte zwar angekündigt, die Mieten für zwei Jahre zu deckeln, doch Informationen zur Verlängerung dieser Deckelung sind heute nicht zu finden.
Barrierefreiheit und Kita: Ein inklusives Konzept für Bewohnerinnen und Bewohner
Die „Alboingärten“ wurden von Beginn an als inklusives Wohnquartier konzipiert. 149 der Wohnungen sind barrierefrei, was auch ältere oder mobilitätseingeschränkte Bewohnerinnen und Bewohner ansprechen sollte. Mit Wohnungsgrößen von 24 bis 118 Quadratmetern sind sie auf verschiedene Lebenssituationen zugeschnitten.
Besonderen Mehrwert bietet wohl die auf dem Gelände entstandene Kindertagesstätte mit 60 Plätzen, die seit 2022 in Betrieb ist. Sie wird ebenso wie Flächen für betreutes Wohnen vom Wohlfahrtsverband AWO betrieben. Das gesamte Gelände ist barrierefrei gestaltet worden
Wohnquartier in Schöneberg: Geschützte Innenhöfe punkten mit Spielplätzen, Grünflächen und Mobilität
Das Quartier sollte durch ein durchdachtes Freiflächenkonzept überzeugen, das Spielmöglichkeiten und Erholungsräume für alle Altersgruppen bietet. Geplant waren ein Spielhof mit Kletterburg, ein Parcours-Hof für Teenager und ein Pergola-Hof mit Sitzgelegenheiten sowie eine Boulebahn. Auch die Integration von Fußgängern, Autos und Fahrrädern war ein zentrales Element.
Heute zeigen die bepflanzten Innenhöfe, dass die grüne und nachhaltige Ausrichtung des Quartiers weitgehend umgesetzt wurde. Bäume und Sträucher verbessern das Mikroklima, während Insektenhotels und wilde Wiesenabschnitte das ökologische Engagement des Projekts unterstreichen möchten. Die geplanten Spiel- und Erholungsflächen sind realisiert worden, auch wenn nicht alle ursprünglich vorgesehenen Elemente, wie die Rollerbahn, vollständig umgesetzt wurden. Dennoch scheint das Angebot bei den Bewohnern gut anzukommen – zahlreiche Spielzeuge im Innenhof deuten darauf hin, dass die vorhandenen Einrichtungen intensiv genutzt werden.
Projekt „Alboingärten“: Langfristige Zufriedenheit der Bewohnenden bleibt abzuwarten
Zudem bieten die geschützten Höfe Raum für Fahrräder und Roller, während die Parkplätze und Tiefgaragen außerhalb der Hofbereiche angeordnet sind. Dadurch bleibt der Innenhof frei von Autoverkehr und bewahrt seine Funktion als sicherer und ruhiger Aufenthaltsbereich.
Das Quartier liegt in unmittelbarer Nähe zum Natur-Park Schöneberger Südgelände und dem Alboinplatz, was die Attraktivität der Lage unterstreicht. Gleichzeitig bleibt Vonovia als Projektträger umstritten. Die anfängliche Nachfrage nach den Wohnungen war laut Bauherrin groß. Wie sich die langfristige Zufriedenheit der Bewohner entwickelt hat, bleibt jedoch abzuwarten.
Sitzgelegenheiten und Begrünung auf den Freiflächen. Der geschützte Innenhof bietet Austausch- und Entspannungsmöglichkeiten. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT BERLIN
Parkmöglichkeiten im Außenbereich. Barrierefreie Zugänge zu Einrichtungen wie der Kindertagesstätte. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT BERLIN
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Quellen: Berliner Abendblatt, Berliner Zeitung, Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V.
Seit dem Verkauf von Vonovia ergeht es dieser Wohnanlage immer schlechter. Mängelanzeigen werden nicht bearbeitet, die Heizungen funktionieren teilweise nicht und auch das Warmwasser läuft in einigen Haushalten nicht. Aus den „geschützten“ Fahrradkellern in der Tiefgarage werden regelmäßig Fahrräder geklaut, und auch die Autos sind nicht sicher, da immer mal wieder Reifen und Felgen von den Fahrzeugen gestohlen werden.
Man gewinnt als Bewohner langsam den Eindruck, dass man aus den Wohnungen geekelt werden soll damit die Mietpreise ohne Gegenwehr angehoben werden können bei immer mehr auftretenden Problemen. Derzeit wird die Anlange durch Capera verwaltet, die einschlägigen Bewertungen und Nachrichten rund zu dieser Firma, überwiegend die negativen, können in allen Punkten leider nur bestätigt werden.
Vielen Dank für diese Einblicke. Wir werden das Thema gern aufnehmen und erwägen eine weitere Berichterstattung dazu. Viele Grüße, Ihr Team von ENTWICKLUNGSSTADT
Vonovia hat die gesamte Anlage bereits vor 1 Jahr verkauft, neuer Eigentümer ist ein Immobilienfonds aus Luxemburg, PEC Rubin. Der Quadratmeterpreis bei Neuvermietungen ist deutlich teurer geworden, die Mietverträge waren von Anfang an Indexmieten mit jährlicher Anpassung anhand des Verbraucherpreisindexes, mit Ausnahme des ersten Jahres (also erste Erhöhung erst nach 2 Jahren). Der Service der neuen Hausverwaltung ist deutlich schlechter geworden im Vergleich zu Vonovia.
Vielen Dank für diese Einblicke. Wir werden das Thema gern aufnehmen und erwägen eine weitere Berichterstattung dazu. Viele Grüße, Ihr Team von ENTWICKLUNGSSTADT
Die Ausssenanlage des Geländes wurde erst im Sommer 2022 fertiggestellt. Diverse kleine Mängel (Beleuchtung in der Durchfahrt, mysteriös unfertige Fläche nahe der Garageneinfahrt) sind immer noch nicht behoben. Einige Wohnungen haben seit dem Bezug keine funktionierende Heizung und das Warmwasser fällt in noch mehr Wohnungen regelmäßig aus. Diebstähle und Kellereinbrüche gehören fast zur Tagesordnung. Die Wohnungen an sich sind sehr schön, daher wird auch in möglichst kurzer Taktung die Miete um das maximale erhöht. Die Hausverwaltung Capera arbeitet eindeutig nur für den Eigentümer PEC S.a.r.l und nicht für die Mieter!
Vielen Dank für diese Einblicke. Wir werden das Thema gern aufnehmen und erwägen eine weitere Berichterstattung dazu. Viele Grüße, Ihr Team von ENTWICKLUNGSSTADT
Unfortunately, the article does not reflect the real situation with the VONOVIA project. After the building was sold to PEC Rubin, the building and the area around it have been collecting unsolved problems every day. A problem with paper garbage is a big topic that deserves a separate article. Underground trash containers are designed on the territory in front of many entrances, but they only look pretty, in real life they become overloaded rapidly and many people leave their paper trash behind the trash containers, which eventually fly around due to strong winds in this region, the current facility management agency Quadrat simply does not care, assigned to the building facility manager mostly rejects such requests saying that’s not his responsibility, while people live in a place surrounded by a paper trash. It’s heartbreaking to see how such an area and the building are losing its beauty quickly.
Thank you very much for these insights. We will gladly take up the topic and consider further reporting on it. Best regards, your team from ENTWICKLUNGSSTADT