Der Berliner Büromarkt zeigte 2024 trotz Herausforderungen eine positive Entwicklung. Besonders die öffentliche Verwaltung trägt zu einem Anstieg des Flächenumsatzes bei. Doch auch eine zunehmende Spaltung nach Qualität und Standort ist zu beobachten. Die Immobilienberatung JLL erklärt, mit welchen Trends 2025 zu rechnen ist.
Die Entwicklungen des Jahres 2024 zeigen, dass der Berliner Büromarkt dynamisch bleibt. Auch für 2025 wird nun mit positiven Trends gerechnet. / © Foto: depositphotos.com / AllaSerebrina
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Der Berliner Büromarkt hat nach Angaben der Immobilienberatung JLL Germany 2024 einen deutlichen Anstieg beim Flächenumsatz verzeichnet. Mit insgesamt 591.100 Quadratmetern lag das Ergebnis 12 Prozent über dem Vorjahreswert von 528.600 Quadratmetern und über den Erwartungen, die bei rund 550.000 Quadratmetern lagen.
Besonders groß sei dabei die Rolle der öffentlichen Verwaltung, die für rund 20 Prozent des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich war und damit maßgeblich zur Entwicklung beitrug. Dies zeigt sich auch in den jüngsten Abschlüssen, wie etwa der Anmietung des Berliner Landesinstituts für Schule und Medien im Westend Office, das Anfang 2025 offiziell bezogen wurde.
Berlin: Zunehmende Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen
Die Nachfrage bleibt allerdings vor allem auf zentral gelegene und hochwertige Büroflächen fokussiert. Besonders begehrt seien die Standorte Mitte, Kreuzberg und Tempelhof, wie auch Charlottenburg und Tiergarten. Gleichzeitig steige der Druck auf Gebäude mit geringerem Qualitätsstandard und weniger attraktiver Lage.
Der Immobilienmarkt zeigt dabei eine klare Spaltung: Die Mieten in besten Lagen steigen weiter, während die Nachfrage nach Büroflächen in weniger gefragten Lagen und mit schlechterer Qualität sinkt. Für hochwertige Objekte wurde eine Spitzenmiete von 46 Euro pro Quadratmeter erreicht, was einen Anstieg von zwei Euro im Vergleich zum Vorjahr darstellt.
Berliner Büroimmobilien: Die öffentliche Hand als treibende Kraft
Ein entscheidender Faktor für das positive Ergebnis sei die verstärkte Anmietung von Büroflächen durch die öffentliche Verwaltung. 778 Mietabschlüsse wurden 2024 insgesamt registriert – ein Anstieg von 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
Besonders auffällig: Sieben Mietabschlüsse überschritten die 10.000 Quadratmeter-Marke, was vier mehr waren als noch 2023. Ein weiteres Beispiel für die zunehmende Präsenz öffentlicher Institutionen auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt ist die kürzlich erfolgte Anmietung eines Bürogebäudes im Quartier Neue Bockbrauerei durch die Berliner Verwaltung.
Aufkommender Trend? Umnutzung von leer stehenden Büros ist gefragt
Vermieter und Vermieterinnen überlegen aber auch zunehmend, ihre Flächen für alternative Nutzungen umzuwidmen. So gab es bereits erste Umnutzungen von Bürogebäuden zu Hotels, ein Trend, der sich in den kommenden Jahren fortsetzen könnte. Auch die Umwandlung in Schulen oder andere Nutzungskonzepte wird als erfolgversprechend erachtet. Hiervon sind vor allem ältere und wenig attraktiv liegende Gewerbeimmobilien, die nicht mehr nachgefragt werden.
Obwohl sich der Berliner Immobilienmarkt noch nicht vollständig von der Coronapandemie erholt hat, bestätigen die Entwicklungen des Jahres 2024, dass der Berliner Büromarkt „dynamisch“ bleibt, wie es JLL Germany nennt. Die öffentliche Hand spielt dabei eine wichtige Rolle, indem sie große Anmietungen tätigt und somit den Markt stabilisiert. Gleichzeitig wächst die Bedeutung von Lagen und Qualität, was zu einer weiteren Differenzierung im Markt führen dürfte.
Trend für 2025: Berliner Büromarkt bleibt dynamisch, doch unattraktive Standorte stehen zunehmend leer
Die Immobilienberatung JLL rechnet aus Sicht der Immobilienentwickler für 2025 nun mit einer Fortsetzung der positiven Entwicklung des Berliner Büromarktes, die 2024 zu beobachten war. Der Flächenumsatz könnte moderat auf rund 600.000 Quadratmeter steigen. Gleichzeitig wird ein weiterer Anstieg der Spitzenmieten auf etwa 47 Euro pro Quadratmeter prognostiziert. Die Leerstandsquote könnte bis zum Jahresende allerdings auf 7,3 Prozent steigen.
So stehen neue Büroflächen in attraktiven Lagen im direkten Gegensatz zu wachsenden Leerständen in unattraktiven, weniger zentral gelegenen Immobilien. Ein Trend, der Raum für neue, alternative Nutzungen ermöglicht. Die kommenden Jahre werden zeigen, welche Entwicklungen hier primär umgesetzt werden.
Quellen: JLL Germany, Immobilien Zeitung
