Büro-Immobilien: Berliner Büromarkt profitiert vom Hauptstadt-Bonus

Während in Hamburg und München die Märkte für Büroimmobilien im ersten Quartal 2023 deutlich stagnierten, zeigt sich der Berliner Immobilienmarkt ausgesprochen robust. Einer der Hauptgründe dafür ist der sogenannte “Hauptstadt-Bonus”. Denn der Bedarf nach zusätzlichen Büroflächen durch den Bund ist konjunkturabhängig und ungebrochen hoch. 

Der Bund plant und realisiert in Berlin zahlreiche Büroprojekte. Davon profitiert der Berliner Immobilienmarkt dauerhaft. / © Foto: pixabay

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Text: Björn Leffler

Ein noch gar nicht so altes Bundesministerium ist derzeit auf der Suche nach neuen Räumlichkeiten für seine Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter: das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen.

Derzeit arbeiten die Beschäftigten des Ministeriums, welches von Klara Geywitz (SPD) geleitet wird, in einem historischen Geschäftshaus in der Krausenstraße in Berlin-Mitte.

Das Bundesbauministerium sucht neue Räumlichkeiten in Berlin-Mitte

Nun gibt es aber offenkundig einen deutlich größeren Flächenbedarf, weshalb das Ministerium nach Informationen der Immobilien Zeitung nach einer neuen Bleibe sucht. Diese soll sich womöglich nur wenige Meter weiter in der Zimmerstraße, an der Grenze zwischen Mitte und Kreuzberg, befinden.

Die Suche nach einer neuen Immobilie läuft bereits seit mehreren Monaten. Nun soll die ehemalige Axel-Springer-Passage eine ernsthafte Option für das Bauministerium sein. Dieses Gebäude liegt an der Rudi-Dutschke-Straße, der Markgrafen- sowie der Zimmerstraße. Sie wurde vom Londoner Architektenbüro RHWL Architects entworfen und von 2000 bis 2004 errichtet.

Axel-Springer-Passage wird derzeit umgebaut und ist eine ernsthafte Option

Die Passage war über die Ullstein-Halle mit dem historischen Axel-Springer-Hochhaus verbunden und befindet sich auf dem Gelände der ehemals denkmalgeschützten Rotationshalle des Axel-Springer-Verlages, die Ende der 1990er Jahre zugunsten der Passage abgerissen wurde.

Im Frühjahr 2020 begann der Umzug der insgesamt 3.500 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in das neue Gebäude des Medienkonzerns. Die Beschäftigten hatten zuvor in der Axel-Springer-Passage gearbeitet.

Der Bund realisiert in Berlin und Bonn Neubauvorhaben für 1,2 Mrd. Euro

Dass der Bedarf an zusätzlichen Büroflächen durch Bundesbehörden in Berlin eher die Regel aus die Ausnahme ist, ist erst im April 2023 medial thematisiert worden. In Berlin und Bonn realisiert die Bundesregierung Bauprojekte für insgesamt 1,2 Milliarden Euro. Vor allem neue Büroflächen werden dabei geschaffen.

Doch sowohl Bundesfinanzminister Christian Lindner als auch die Opposition sehen viele Projekte kritisch und zweifeln an ihrer Notwendigkeit. Lindner fordert daher, vor allem nach den Erkenntnissen der Corona-Pandemie, dass die Bundesregierung sehr viel stärker auf ortsflexibles Arbeiten und Home-Office setze, so wie es der Großteil der Unternehmen in Deutschland ja auch tue.

Der Berliner Immobilienmarkt profitiert vom Bürobedarf der Bundesregierung

Derzeit ist eine solche Umkehr bei den Projektplanungen der Bundesregierung allerdings noch nicht erkennbar, auch wenn Lindner die geplante Erweiterung seines eigenen Ministeriums noch einmal prüfen lässt. Sowohl eigene Bauprojekte werden vom Bund vorangetrieben als auch die Anmietung externer Büroflächen.

Davon profitiert der Berliner Immobilienmarkt und steht damit im Gegensatz zum bundesweiten Trend, wie das Immobilienportal combine Transactions berichtet. “Der Büromarkt der Hauptstadt profitiert weiterhin von den Anmietungen der öffentlichen Hand, da diese deutlich weniger konjunkturabhängig sind, sowie von Anmietungen internationaler Unternehmen aus dem Beratungs- und IT-Bereich“, erklärt Konstantin von Barcsay-Amant, Geschäftsführer combine Transaction München und Berlin.

Büromärkte in München und Hamburg stagnierten im ersten Quartal 2023

Der Büromarkt München verzeichnete zum Jahresauftakt hingegen einen deutlichen Rückgang bei den Flächenumsätzen. Das lag primär an den ausbleibenden Großabschlüssen (hierzu werden Transaktionen ab 5.000 Quadratmeter gezählt), die dafür sorgten, dass im ersten Quartal 2023 bis zu 35 Prozent weniger Fläche umgesetzt wurde als im Vorjahr.

Aktuell dominiert das kleine und mittlere Größensegment (bis 2.000 Quadratmeter) den Münchener Vermietungsmarkt und macht in den ersten drei Monaten bis zu zwei Drittel der Abschlüsse aus. Ähnliche Entwicklungen konnten laut combine Transactions auch in Hamburg beobachtet werden, wo der Jahresauftakt ebenfalls bescheiden ausfiel.

“Hauptstadt-Bonus”: Berliner Immobilienmarkt zeigt sich sehr robust

Viele Projekte, die noch vor der Corona-Pandemie geplant wurden, sind empfindlich ausgebremst worden und stauen sich momentan auf. Der Berliner Büromarkt hat im gleichen Zeitraum mit gut 140.000 Quadratmetern Flächenumsatz dagegen sehr robuste Zahlen abgeliefert.

Was alle drei Standorte aber gemein haben, ist der Trend hin zu modernen, gut angebundenen Bürostandorten, die den veränderten postpandemischen Anforderungen an hybrides Arbeiten gerecht werden müssen. So sind Angestellte durchaus gewillt, wieder eine erhöhte Präsenz im Office zu zeigen, allerdings unter verbesserten und attraktiveren Standortbedingungen.

Weitere Bilder zum Projekt findet Ihr hier: 

In Berlin-Mitte entsteht ein Erweiterungsbau des Bundesinnenministeriums, in direkter Nachbarschaft zum Garten des Bundeskanzleramtes. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT BERLIN

An der Grenze zwischen Kreuzberg und Mitte wird derzeit die ehemalige Axel-Springer-Passage in den Bürokomplex “X8” umgebaut – und hat allem Anschein nach auch schon einen ersten Ankermieter: Das Bundesbauministerium erwägt den Umzug in das Gebäude an der Zimmerstraße. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT BERLIN

Der Büromarkt boomt weiter: Am Berliner Ostbahnhof in Friedrichshain beispielsweise werden derzeit zwei großformatige Gewerbeprojekte realisiert, die sich räumlich direkt gegenüberstehen. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT BERLIN

Gewerbe-Neubau auch in Neukölln: Rund um den Neuköllner Schifffahrtskanal werden derzeit mehrere großformatige Bauprojekte umgesetzt. Eines davon ist das Gewerbeprojekt “Shed”, welches direkt gegenüber vom Estrel Kongresszentrum entsteht. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT BERLIN

Weitere Gewerbeprojekte sind hier zu finden

Quellen: Immobilien Zeitung, Ummen Communications, combine Transactions

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