Wohnen im Kirchturm: Architekt Bernd Bötzel im Gespräch

Am und im historischen, 65 Meter hohen Kirchturm am Mirbachplatz in Berlin-Weißensee werden in den kommenden Jahren insgesamt 17 neue Wohnungen entstehen. Das seit fast 20 Jahren diskutierte Wohnungsprojekt hat durchaus originellen Charakter. Wir hatten die Gelegenheit, mit Architekt Bernd Bötzel dazu zu sprechen.

© Visualisierung Titelbild und oben stehendes Bild: THIRD 

Erst kürzlich hatten wir über ein Wohnungsbauprojekt in Berlin-Weißensee berichtet, bei dem eine ehemalige Friedhofsanlage umgewidmet werden soll, um Platz für ein neues Stadtquartier zu schaffen. Dank eines Aufstellungsbeschlusses für einen veränderten Bebauungsplan ist das Projekt an der Gustav-Adolf-Straße auf den Weg gebracht worden.

Eine etwas andere Vorgeschichte hat ein Bauprojekt am Mirbachplatz, ebenfalls im Pankower Stadtteil Weißensee gelegen. Auch hier soll ein ehemaliges Kirchengrundstück umgebaut werden, um darauf Wohnungen zu errichten.

Projekt mit jahrzehntelangem Vorlauf

Das Projekt hat mittlerweile einen jahrzehntelangen Vorlauf. Nach Plänen des Architektur-Professor Bernd Bötzel soll der auf dem Platz stehende, historische Kirchturm saniert und durch moderne Erweiterungsbauten ergänzt werden. Das nun vorliegende Umsetzungskonzept wurde vom Büro spreeformat architekten GmbH entwickelt.

Wir hatten die Gelegenheit, mit Architekt Bernd Bötzel ausführlich zum Projekt zu sprechen.

ENTWICKLUNGSSTADT BERLIN: Sehr geehrter Herr Bötzel, vielen Dank erst einmal, dass Sie uns Ihre Zeit für ein kurzes Interview widmen. Zu Beginn würde ich gern erst einmal wissen, wo eigentlich der Schwerpunkt Ihrer bisherigen Arbeit als Architekt lag und liegt und welche Projekte Sie, unabhängig vom Kirchturmprojekt, um das es heute in diesem Gespräch gehen soll, verfolgen.

Bernd Bötzel: Ich habe schon während meines Architekturstudiums in einem kleinen Ingenieurbüro gearbeitet und konnte als erstes, eigenes Projekt den Umbau eines denkmalgeschützten Bauernhofs in Bochum in der Planung, Ausschreibung und Bauleitung betreuen. Mit einem Jahr Berufserfahrung als Architekt bin ich danach in ein großes Architekturbüro in Wuppertal gewechselt – erst in die Wettbewerbsabteilung und dann in die Bauleitung.
Ich habe dann von 1995 bis 2018 in einem großen deutschen Projektmanagementbüro in Berlin gearbeitet, davon 17 Jahre lang als Vorstand und Mitinhaber. Wir haben bei einer Vielzahl von Berliner Projekten, unter anderem beim Bundesministerium für Wirtschaft, dem Beisheim-Center als auch bei den beiden Staatsbibliotheken die Projektsteuerung übernommen.

Als einer der Initiatoren der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen habe ich mich lange mit dem nachhaltigen Bauen beschäftigt, unter anderem in sieben städtebaulichen Projekten in China. In der Zeit von 2013 bis 2018 habe ich unter anderem die Baurechtschaffung, Ausschreibung, Planung und den Bau von ca. 2.800 neuen Mietwohnungen bearbeitet, davon ca. 80 Prozent für die Berliner Wohnungsbaugesellschaften.

Aktuell arbeite ich verstärkt im Bereich CO2-Verminderung, Umweltschutz und Tierwohl. Neben dem Pilotprojekt zur weltweiten Abschaffung der Gülle in der Schweinezucht habe ich aktuell ein Forschungsprojekt an der HTW Berlin zur Lösung des Braunlagenproblems auf Curacao in Kooperation mit den Lebensmitteltechnikern des Fraunhofer Instituts ILU.
Im Bereich Architektur habe ich neben diversen Beratungsprojekten aktuell drei Projekte auf Curacao, unter anderem die virtuelle Sanierung einer Bestandsimmobilie. Mit der VR-Technologie Oculus Quest begehbar, mit bis zu 20 Menschen gleichzeitig – weltweit, sofern man WLAN hat.

“Ich habe von 1995 bis 2001 mit meiner Familie in der Charlottenburger Straße in Weißensee gewohnt. Ich bin oft mit meinen Kindern um den Turm gegangen und habe mich gefragt, warum dieses wunderschöne und einzigartige Denkmal nicht wieder nutzbar gemacht wird.”

Wie sind sie auf den Kirchturm der ehemaligen Bethanienkirche in Berlin-Weißensee aufmerksam geworden und wann reifte in Ihnen die Idee, in das denkmalgeschützte Gebäude Wohnungen hinein zu bauen? Mit welchen Partnern haben Sie bei der Entwicklung und Ausgestaltung der Idee zusammengearbeitet?

Ich habe von 1995 bis 2001 mit meiner Familie in der Charlottenburger Straße in Weißensee gewohnt. Ich bin oft mit meinen Kindern um den Turm gegangen und habe mich gefragt, warum dieses wunderschöne und einzigartige Denkmal nicht wieder nutzbar gemacht wird. Als ich 2004 meine erste Kostenschätzung fertig hatte, wusste ich warum. Ab 2004 haben wir nach Kenntnis der Sanierungskosten des Turms das Thema Wohnen „beerdigt“ und ein neutrales Mischnutzungskonzept verfolgt – eine Botschaft, eine internationale Werbeagentur…. Wir haben versucht, einen Individualisten zu finden, dem ein „cooles“ Haus wichtiger ist als die reine Wirtschaftlichkeit.

Wir haben im Jahr 2007 das Modell des Hauses in Second Life begehbar gebaut, leider ohne einen Bauherren zu finden. Im Jahr 2013 habe ich erstmals über Wohnungsbau nachgedacht. Wir haben den alten Entwurf verworfen und ein Wohngebäude als Vorplanungskonzept entwickelt. Deutlich größer als Solitär neben dem denkmalgeschützten Turm. Auch dieses Projekt scheiterte an den zu hohen Sanierungskosten. Mit dem Verkauf meiner Firmenanteile des Projektmanagementbüros hatte ich Anfang 2019 das Eigenkapital, eine komplette Planung bis zur Baugenehmigung und denkmalrechtlichen Genehmigung finanzieren zu können.

Wenn man seit 1995 als Projektmanager in Berlin tätig ist, hat man einen guten Überblick, welche Planer und Gutachter einen guten Job machen. Als privater AG habe ich mir den Luxus gegönnt, nur jeweils einen Architekten, Haustechniker, Tragwerksplaner, Baugrundgutachter, Bauphysiker etc. anzufragen. Und zwar nur diejenigen, die ich als kompetenteste und fairste Partner in meinem Berufsleben kennen gelernt habe. Alle haben zugesagt, HOAI* konform bezahlt. Der Schriftverkehr mit allen Planern passt trotz 18 Monaten Bauantragsdauer in eine Klarsichthülle. Mit Spreeformat Architekten habe ich schon in mehr als 15 Projekten zusammengearbeitet – wir kennen uns und lösen alle Probleme gemeinsam. Wenn man im Team gemeinsam plant, kann Planen und Bauen echt Spaß machen, egal wie groß die Probleme und Aufgaben sind.

* Honorarabrechnung für Architekten und Ingenieure

“Viele meiner guten Freunde haben mich für ziemlich durchgedreht gehalten, als ich im Jahr 2004 einen Optionsvertrag mit der Kirchengemeinde geschlossen habe, die Projektentwicklung des Turmes auf eigenes Risiko zu versuchen.”

Querschnitt: So wird der Anbau der neu gebauten Elemente am Bethanienturm aussehen.

Von der ersten Idee bis zur tatsächlichen Fertigstellung des Projekts werden voraussichtlich knapp drei Jahrzehnte vergangen sein. Haben Sie im Laufe der Jahre eigentlich zwischendurch auch das ein oder andere Mal den Glauben daran verloren, dass das Projekt tatsächlich noch umgesetzt wird?

Ich hoffe Sie finden meine Antwort nicht arrogant: Nein nie!! Viele meiner guten Freunde haben mich für ziemlich durchgedreht gehalten, als ich im Jahr 2004 einen Optionsvertrag mit der Kirchengemeinde geschlossen habe, die Projektentwicklung des Turmes auf eigenes Risiko zu versuchen. Im Jahr 2007 musste ich mich entscheiden: alles bisher in die Planung investierte Geld zu verlieren oder selbst zu kaufen. Ich habe mich für den Kauf entschieden und das war auch gut so. Im Stadtmuseum im Prenzlauer Berg können Sie gern fünf verschiedene Ideen zur Projektentwicklung besichtigen – vier gescheitert, die letzte dennoch erfolgreich.

Als Mensch und Unternehmer muss man auch mit gescheiterten Ideen und Visionen umgehen können. Ich wollte mal Berufsschachspieler werden. Vier Plätze in der Sportkompanie für Schach, mein Mitspieler wurde genommen, ich nicht. Aus heutiger Sicht: Glück gehabt! Ich habe neben meiner hauptberuflichen Tätigkeit als Projektmanager zwischen 2007 und 2013 in drei Firmen im Bereich New Economy und E-Mobility investiert, leider inzwischen alle insolvent. Aber aus allen Insolvenzen habe ich für meine neuen Investitionen und Firmengründungen jedoch maximal Wissen mitgenommen.
Mein Wissen und Denken in der Projektentwicklung und bei der Wirtschaftlichkeit von Immobilien hat sich insbesondere durch die Forschungsprojekte der Stadt und Land (Typenhaus und Typenhaus plus) als auch durch die Tätigkeit in China („groß Denken“) in den letzten Jahren massiv geändert. In den Leistungsphasen 1 und 2 der HOAI (Grundlagenermittlung und Vorplanung) entscheidet sich der Erfolg einer Projektentwicklung. Haben Sie Kirchen, Wassertürme oder andere Denkmalprojekte – ich bin gerne mit Projektentwicklungsideen dabei!

Der Bezirk Pankow hätte das Objekt durch das bestehende Vorkaufsrecht selbst erwerben und das Grundstück eigenständig entwickeln können, verzichtete aber letztlich darauf. Hat Sie diese Entscheidung überrascht?

Nein. Man muss etwa 65 Meter Turm sanieren, kann aber nur 21 Meter davon nutzen, da ein zweiter Rettungsweg weder wirtschaftlich noch denkmalrechtlich möglich ist. Warum sollte sich der Bezirk so ein komplexes und für eine öffentliche oder soziale Nutzung wirtschaftlich nicht zu rechtfertigendes Projekt einkaufen?
Ich hatte ein persönliches Gespräch mit dem Bezirksbürgermeister Sören Benn. Er hatte es schon vorher begriffen.

“Ein Denkmal zu retten ist die zentrale Aufgabe jedes Architekten und Projektentwicklers.”

Der Mirbachplatz mit dem historischen, ehemaligen Kirchengebäude heute. Der Bezirk Pankow hatte kein Interesse am Erwerb des Grundstücks.

Wir haben auf ENTWICKLUNGSSTADT BERLIN bereits über das Projekt berichtet, die Meinungen unserer Leserinnen und Leser über das Vorhaben sind sehr unterschiedlich. Wie sind Ihre persönlichen Erfahrungen in Bezug auf das Projekt, welche Rückmeldungen haben Sie erhalten? Wohnungen in einem ehemaligen Sakralbau unterzubringen ist selbst im verhältnismäßig liberalen Berlin keine Selbstverständlichkeit.

 Ich habe mit einer Vielzahl von Menschen über dieses Projekt gesprochen, habe mehr als 1.000 Menschen in den Jahren durch den Turm geführt bis auf die Glockenebene und habe unter anderem mit VR-Brillen den Nachbarn, einzelnen Parteien und der Kirchengemeinde meine Planungsstände gezeigt. Bei den Menschen, mit denen ich persönlich reden konnte, gab es zu 99 Prozent Zustimmung.

Die Architekten von Spreeformat und ich haben sehr eng mit der Unteren Denkmalpflege zusammengearbeitet und auch das Landesdenkmalamt intensiv eingebunden. Die Kombination eines Neubaus mit Wohnnutzung in ähnlicher Materialität und die gewollte Kombination von alt und neu ist für Architekten als auch für die Untere Denkmalpflege gewünscht und normal. Ein interessierter Laie denkt eher an eine Rekonstruktion oder „es soll so bleiben, wie es ist“.
Ohne eine neue Nutzung ist es nur eine Frage der Zeit, bis ein Denkmal völlig verfällt. Hier sehe ich sehr viele traurige Beispiele in Berlin. Somit bin ich sehr froh, einen Käufer gefunden zu haben, der selbst in den Turm einziehen möchte und die anderen Wohnungen vermieten möchte.

Ein Denkmal zu retten ist die zentrale Aufgabe jedes Architekten und Projektentwicklers. Wir haben schrecklich viele Projekte in Berlin, in Beelitz Heilstätten, Kinderkrankenhaus Weißensee, viel zu viele in Berlin. Ich kann nur sagen: bitte einfach nur machen statt über’s Bauen zu diskutieren!

Erste vorbereitende, bauliche Maßnahmen haben nun mittlerweile begonnen, um das denkmalgeschützte Bauwerk provisorisch abzustützen. Auf die verantwortlichen Statiker und Ingenieure kommt ein durchaus komplexes Bauvorhaben zu. Was denken Sie, bis wann wird das Projekt abgeschlossen sein und wann werden die ersten Bewohnerinnen und Bewohner ihre neuen Wohnungen beziehen können?

Aktuell laufen die Probebohrungen für die Geothermie und erste statische Sicherungsmaßnahmen. Ich rechne mit der Fertigstellung der Baugrube in diesem Jahr und einer Gesamtfertigstellung in 2024.

Sehr geehrter Herr Bötzel, wir danken Ihnen für das Gespräch!

Bernd Bötzel ist Architekt, Projektmanager, Honorarprofessor für Projektentwicklung und Projektmanagement im Fachbereich Bauingenieurwesen der HTW, Berlin

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