Das Berliner Sanierungsprojekt auf dem Dragoner Areal in Kreuzberg muss nach einem Urteil des Oberverwaltungsgerichts neu geplant werden, da das “Rathausblock” genannte Gelände nicht mehr als Sanierungsgebiet bewertet wird. Damit ist die Realisierung des mühsam erarbeiteten Nutzungskonzepts für das Areal mehr als fraglich.
Vision: So stellten sich die Planer von SMAQ Architektur das zukünftige Dragoner-Areal in Berlin-Kreuzberg vor. Nun muss das Planvorhaben jedoch gänzlich neu aufgerollt werden. / © Visualisierung: SMAQ Architektur und Stadt GmbH
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Text: Stephanie Engler
Das Berliner Sanierungsprojekt auf dem Dragoner Areal in Kreuzberg muss nach einem Gerichtsurteil des Oberverwaltungsgerichts neu geplant werden. Denn der Rathausblock ist kein Sanierungsgebiet mehr. Durch das Urteil stehen sowohl die Bürgerbeteiligung als auch die Förderungen auf dem Spiel.
Die Bestimmung des Gebiets „Friedrichshain-Kreuzberg – Rathausblock“ als Sanierungsgebiet sei nach Ansicht des Gerichts unrechtmäßig. Das hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg am 10. Januar entschieden. Eine Revision wurde abgelehnt (AZ.: 10 A 03.17), womit das Urteil rechtskräftig ist.
Gericht urteilt: Bestimmung als Sanierungsgebiet ist unrechtmäßig
Die Folgen sind fatal, denn nun muss sich das Land Berlin einen neuen Fördertopf für die geplante Entwicklung des Geländes zwischen Mehringdamm und Großbeerenstraße suchen. Außerdem stehen die bereits angeschobenen Bürgerbeteiligungsverfahren zur Ausgestaltung des Sanierungsgebietes auf dem Spiel.
Des Weiteren verzögert sich durch die Entscheidung ein weiteres Mal die Bebauung der für kommunale Wohnungsgesellschaften vorgesehenen Flächen in Kreuzberg. Die geplanten, landeseigenen Wohnungen können vorerst nicht realisiert werden.
Dragoner Areal: Sanierungsrechtliches Abwägungsgebot wurde verletzt
Das entschiedene Normenkontrollverfahren richtete sich gegen eine Verordnung, mit der der Senat von Berlin das Dragoner Areal als “förmliches Sanierungsgebiet” festgelegt hatte.
Antragsteller waren Personen, deren Grundstücke in den Geltungsbereich der Verordnung gehören. Sie bemängelten, dass die Verordnung auf einer verfassungswidrigen Ermächtigung beruhe und nicht den Voraussetzungen von Paragraf 142 BauGB („Sanierungssatzung“) entspreche.
Sanierungsgebiet Dragoner Areal? Strategie des Landes Berlin schlug fehl
Den Antragsstellern wurde vom Gericht darin zugestimmt, dass die vorbereitenden Untersuchungen mit dem „sanierungsfremden Ziel“ erlassen worden seien, den Verkauf des Dragoner Areals an einen privaten Investor zu verhindern.
Die Strategie des Landes Berlin war es, potenzielle Interessenten über die Ausrufung eines Sanierungsgebietes abzuschrecken. Denn dadurch würden den Renditen, Vermarktungs- und Gestaltungsmöglichkeiten enge Grenzen gesetzt.
Der Berliner Senat hält trotz des Urteils weiterhin an seinen Zielen fest
Auf Anfrage sagte Berlins Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen dem Tagesspiegel, dass sowohl die Eigentümerschaft als auch die städtebaulichen Ziele für das Dragonerareal ungeachtet der Entscheidung des OVG bestehen bleiben würden.
Sprecher Martin Pallgen sagte dazu wörtlich: “Sollte dies nicht über den Weg eines Sanierungsgebietes möglich sein, denken wir darüber nach, dies mit einem anderen Instrument aus dem besonderen Städtebaurecht des Baugesetzbuches zu realisieren.“
Der Bezirk hat sich zum Urteil des gerichts bislang nicht geäußert
Ein Kommentar des Bezirks zum aktuellen Sachstand wurde noch nicht veröffentlicht. Es wird lediglich auf anstehende Beratungen mit dem Senat, der die Sanierungssatzung 2016 erlassen hatte, verwiesen.
Bekannt ist jedoch, dass das Thema in der kommenden Woche auf der Tagesordnung für den bezirklichen Stadtentwicklungsausschuss („Sachstand zum OVG-Urteil: Aussetzung Sanierungssatzung Rathausblock“) steht.
Dragoner Areal: Keine Flächen für Wohnungen, Gewerbe und Kultur
Die gemeinwohlorientierte Entwicklung zu einem neuen Stadtquartier im Dragoner Areal wurde im Juni 2019 in einer Kooperationsvereinbarung festgehalten. Es sollten rund 240 bezahlbare Wohnungen im südlichen Bereich des Areals sowie Flächen für Gewerbe und Kultur entstehen.
Die Kooperationspartner sind die damalige Stadtentwicklungsverwaltung, der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, das Vernetzungstreffen Rathausblock, das Forum Rathausblock, die Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) und die Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte (WBM).
Berliner Wohnungsbaugesellschaften boten zu wenig
Das Land Berlin kam beim Verkauf des Dragonerareals durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) in einem europaweiten Bieterverfahren im Jahr 2014 nicht zum Zuge.
Denn fünf Bieter gaben Angebote mit Kaufpreisen von über 30 Millionen Euro ab. Die höchsten Gebote der beteiligten Berliner Wohnungsbaugesellschaften lagen jedoch nur bei 18 bis 20 Millionen Euro.
Bundesrat stimmte nachträglich gegen Verkauf an privaten Investor
Das Grundstück wurde 2015 für 36 Millionen Euro an die Dragonerhöfe GmbH aus Wien verkauft. Jedoch wurde die Genehmigung zum Kaufvertrag auf Initiative des Landes Berlin im Bundesrat blockiert.
Die GmbH hatte sich 2015 vom Berliner Immobilienunternehmer Arne Piepgras getrennt. Dieser hatte im Jahr 2000 das Stadtbad Wedding gekauft. Zuletzt hatte dieser versucht, die Rückabwicklung des Vertrages über eine höchstrichterliche Entscheidung über die EU zu erreichen.
Beschwerde gegen Entscheidung des Bundesrats wurde abgelehnt
Jedoch verfolgte die Europäische Union die Beschwerde zu dem Fall nicht weiter. Denn die Kommission sah im Mai 2019 “keinen weiteren Handlungsbedarf”, so der Tagesspiegel. Piepgras ist derweil verstorben.
Im Rahmen des Haupstadtfinanzierungsvertrags wurde das Areal dann 2019 vom Bund an das Land Berlin übertragen. Es ging in das Sondervermögen Daseinsvorsorge (SODA) über und sollte so öffentliches Eigentum bleiben.
Initiativen und Nachbarschaftsgruppen gegen Privatisierung des Areals
Für die Anwohner und Grundstückbesitzer auf der östlichen Seite des Dragonerareals bedeutet das Gerichtsurteil, dass sie für Teilungserklärungen nun keine Genehmigungen mehr benötigen. Ihr Anwalt Andreas Möller sagte dazu: “Sie können wieder frei verfügen über ihre Grundstücke. Und sie müssen jetzt natürlich nicht mehr befürchten, am Ende mit Ausgleichsbeiträgen zur Kasse gebeten zu werden.“
Festzuhalten bleibt, dass das Urteil des Verwaltungsgerichts für die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung eine empfindliche Niederlage darstellt, da ein eh schon mühsamer und zähfließender Planungsprozess, der sich über Jahre hingezogen hatte, letztlich umsonst gewesen sein könnte – und die geplanten, bezahlbaren Mietwohnungen ebenfalls nicht realisiert werden können. Guter Rat ist derzeit also teuer. Eine weitere zeitliche Verzögerung des Projekts wäre nur die mindeste Auswirkung des Urteils.
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Bleibt die Weiterentwicklung des Dragoner Areals in Berlin-Kreuzberg eine unerfüllte Vision? Derzeit ist die Zukunft des Projekts mehr als offen. / © Visualisierung: SMAQ Architektur und Stadt GmbH
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Quellen: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Der Tagesspiegel, Berliner Morgenpost, Berliner Woche, Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Forum Rathausblock
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