Trotz zahlreicher Großbauprojekte für Büroflächen, die in den vergangenen Jahren umgesetzt wurden oder noch umgesetzt werden, scheint eine Sättigung der Nachfrage bislang nicht einzutreten. Dies vermitteln jedenfalls kürzlich veröffentlichte Zahlen über den Berliner Immobilienmarkt.
In Berlin sehr begehrt: Attraktive und moderne Büroflächen in Innenstadtlagen.
Wir haben im vergangenen Jahr über zahlreiche Büroneubauprojekte berichtet, die vor allem im Innenstadtbereich der Hauptstadt entstanden oder geplant sind. Dabei haben wir die hohe Dichte an Büroprojekten zwischen Ostbahnhof und Ostkreuz thematisiert und Bauvorhaben wie das “Central One Midtown” am Alexanderplatz, das Projekt “Hohe Neun” in Neukölln, die Erweiterung der Backfabrik in Prenzlauer Berg oder den geplanten Büro-Neubau am Nollendorfplatz ausführlicher vorgestellt – um nur einige wenige zu nennen.
Hinzu kommen Umbauprojekte bereits bestehender Bürokomplexe, wie etwa dem SONY Center am Potsdamer Platz. Dort investiert das Unternehmen Oxford Properties derzeit rund 200 Millionen Euro in den Umbau des in den 1990er Jahren erbauten Gebäudekomplexes. Ziel: die Schaffung attraktiver Büro- und Gewerbeflächen.
Büroneubau ist weiterhin ausgesprochen attraktiv für Immobilienentwickler
Auch beim kürzlich publik gewordenen Umbauvorhaben in der Schönhauser Allee in Prenzlauer Berg, bei dem das historische „Colosseum“-Kino umgebaut und modernisiert werden soll, ist nach Plänen des Immobilienunternehmens Value Real Estate neben dem Weiterbetrieb des historischen Kinosaals vor allem die Schaffung neuer Büroflächen geplant.
Bei der permanent vorherrschenden Wohnungsnot, die der Berliner Senat derzeit unter Federführung von Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel in Kooperation mit der Wohnungswirtschaft und den Sozialverbänden zu lindern versucht, wirkt die Errichtung immer neuer Büroflächen auf viele Bewohnerinnen und Bewohner oft befremdlich.
Trotz Corona-Pandemie: Nachfrage nach Innenstadt-Büroflächen ist hoch
Hinzu kommt die Tatsache, dass durch die noch immer nicht überwundene Corona-Pandemie die Zahl der Menschen, die zu Hause statt im Büro arbeiten, signifikant angestiegen ist. Nicht wenige Immobilienexperten hatten daher einen deutlichen Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen erwartet.
Dass dies offenbar nicht uneingeschränkt der Fall ist, zeigt der aktuelle Büromarktbericht des Immobilienunternehmens Savills. Wie aus dessen Jahresbericht 2021 hervorgeht, wurden im vergangenen Jahr insgesamt 852.300 Quadratmeter Bürofläche in der Hauptstadt neu vermietet – knapp 15 Prozent mehr als im Jahr 2020.
Steigerung der vermieteten Flächen sowie der Mietpreise
Die starke Nachfrage hat auch Auswirkungen auf die Mieten-Entwicklung: Die Miete belief sich laut Savills im Durchschnitt auf 27,80 Euro je Quadratmeter und Monat, die Spitzenmiete liegt derzeit bei 43,70 Euro. In begehrten Lagen wurde zum Teil noch deutlich mehr Miete verlangt und gezahlt, wie die Auswertung von knapp 1.000 Mietverträgen ergeben hat.
Vor allem Büroflächen in der Berliner Innenstadt erfreuen sich demnach einer hohen Nachfrage und garantieren daher attraktive Mieterlöse für die Immobilienentwickler. Auf diese hohe Nachfrage setzt beispielsweise auch das Unternehmen Townscape, welches an der Storkower Straße mit den Bauvorhaben “Scale” und “Spark” zwei großformatige Büroprojekte umsetzt, obwohl in unmittelbarer Nachbarschaft an der Landsberger Allee bereits das Projekt „DSTRCT.BERLIN“ vor dem Abschluss steht.
Nach Angaben des slowakischen Projektentwickler HB Reavis sind die Flächen im neuen Bürokomplex, welcher auf der Fläche des einstigen, städtischen Viehschlachthofes auf der Grenze zwischen Prenzlauer Berg, Friedrichshain und Lichtenberg entsteht, bereits fast vollständig vermietet, trotz der Größe des Projekts.
Günstigere Mieten in weniger zentralen Bezirken
Die günstigsten Durchschnittsmieten finden sich laut Marktbericht im Stadtteil Tempelhof mit 16,20 Euro je Quadratmeter und Monat. Vergleichsweise günstige Durchschnittsmieten finden sich auch in Treptow (16,80 Euro). Auch bei den Durchschnittsmieten liegt der Ortsteil Mitte weit vorn: Hier wurden im Jahr 2021 durchschnittlich 34,80 Euro verlangt, in Charlottenburg (zweitplatziert) war die Anmietung einer Bürofläche mit 28,70 Euro schon deutlich preiswerter.
Sowohl bei den Spitzenmieten als auch bei den Durchschnittsmieten erwartet das Unternehmen Savills für das aktuell laufende Jahr 2022 keine bemerkenswerten Preiskorrekturen. Dank der Nachfrage, so die aktuelle Prognose, werden sowohl die Spitzenmieten als auch die Durchschnittsmieten leicht steigen.
Ältere und nicht modernisierte Objekte stehen zunehmend leer
Dabei muss jedoch auch berücksichtigt werden, dass es tatsächlich einen Anstieg leerstehender Büroflächen gibt. Allerdings sind dies vor allem ältere, nicht modernisierte Bestandsobjekte in weniger attraktiven Lagen. In Berlin ist daher eine deutlich höhere Präferenz für hochwertige und modern ausgestattete Büroflächen zu sehen.
Auch das Immobilienunternehmen Angermann zeichnet in seinem Jahresbericht 2021 ein ähnliches Bild und sieht vor allem im zweiten Halbjahr 2021 einen deutlichen Umsatzplus im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2020. Auch in dieser Marktanalyse ist die Nachfrage von Büroflächen in Berlins Mitte herausgehoben. Im Verwaltungsbezirk Mitte habe sich die Nachfrage nach attraktiven Büroflächen im Vergleich zum Vorjahr demnach erheblich gesteigert.
Berlin ist der flächenmäßig größte Bürostandort Deutschlands
Berlin ist im deutschlandweiten Vergleich, gemessen am Flächenumsatz, der mit deutlichem Abstand größte Immobilienstandort für Bürogebäude, vor dem zweitplatzierten München. Die oben beschriebenen Trends sind auch in anderen deutschen Großstädten zu sehen, allerdings ist die Nachfrage nach Innenstadt-Bürolagen in Berlin noch deutlich stärker als im übrigen Bundesgebiet. Eine Abschwächung beim Bau von Immobilienprojekten ist daher in den kommenden Jahren wohl eher nicht zu erwarten.
Sind leerstehende Bürogebäude eine Chance für den Wohnungsmarkt?
Trotz der steigenden Mieten zeigt sich in den herangezogenen Berichten jedoch übereinstimmend, dass auch der Leerstand in weniger attraktiven Bürolagen zunimmt. Was mit diesen nicht oder nur mäßig vermieteten Büroflächen zukünftig geschehen wird, lässt sich nicht übergreifend prognostizieren.
Natürlich wird zumeist das erste Ziel der Eigentümer sein, die Flächen zu modernisieren, um sie wieder attraktiv für den Büromarkt zu machen. Angesichts der vorherrschenden Wohnungsnot sollte jedoch auch eine Umwandlung in Wohnraum kein Denkverbot sein. Jedenfalls in Quartieren, in denen eine Wohnnutzung sinnvoll ist.
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